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闽系地产商走下神坛,还有哪些房企财务杠杆高得吓人 [复制链接]

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      过去几年是很多闽系地产商的高光时刻,这个群体用最快的行业复合增速创造了地产圈一个又一个话题,同时因为较高的激励手段而闻名地产圈。泰禾集团(000732.SZ)、正荣地产(06158.HK)、融信中国(03301.HK)等闽系地产商在这一轮快速发展中异军突起。
      
      但好景不常在,猛如虎的闽系地产商,在地产行业热度退潮来临时,依赖于高财务杠杆带来的增幅开始下滑,继而进入阵痛期。
      
      因不断缩减财务杠杆,而面临规模增速乏力的局面,同时经历公司高层动荡和离职,几乎是闽系地产商的通病。
      

      
      首先掉队的是泰禾集团,这家公司过去一年风雨飘摇。裁员、公司高管离职、不断出让项目股权,几乎让这家曾经的焦点房企坠入深渊。
      
      一个直观的指标是,泰禾集团的销规模同比出现下滑,成为主流房企里面下滑较为严重的一家。
      
      根据研究机构克而瑞检测数据看,泰禾集团2019年前7月全口径销额500.7亿元,排名位列第37。而一年前的7月,泰禾集团全口径销额为775.1亿,排名位列第19。按此测算,泰禾集团销同比下滑超过30?
      
      在今年4月的一场泰禾内部会议上,泰禾集团董事长黄其森对下一阶段工作部署中的一条是“一定要讲效率,实现高周转”。他说,时间就是金钱,效率就是生命。在高负债的地产行业更是体现得淋漓尽致,泰禾和先进企业相比,差距太大,要严格按照节点和目标落实工作。
      
      由于泰禾集团大部分产品均为“院子系”高端别墅产品,其周转速度明显慢于同行。这也给泰禾集团带来了较大的现金流压力。
      
      为此,泰禾不断对外出项目股权,以期“断臂求生”。信用评估公司东方金诚一份报告统计显示,泰禾集团为加大资金回笼力度、缓解债务压力,公司出了多家项目公司的部分股权,交易标的股权对价合计59.30亿元,债权对价24.25亿元,总对价合计83.56亿元。
      
      “泰禾的工资基本是业内最高的,一些重要岗位都安排了AB角,让整个公司的运营效率很低,这也是造成业绩不佳的原因。”一名泰禾内部人士表示。
      
      同样增速乏力的还有正荣地产,截至2019年前6个月,正荣地产连同合营公司及联营公司的累计合约销金额约586.07亿元,同比增长0.82?而去年中期,正荣销增速同比增加170?2019年7月,正荣地产连同合营公司及联营公司的累计合约销金额约为人民币101.01亿元,环比销下滑20?考虑到7月是传统淡季,因此这个销额并不具备很大参考意义。
      
      对于正荣地产而言,销增速乏力伴随着多位高层相继离职。正荣地产以及整个正荣集团已经有超过10名高管离职,包括正荣地产财务总监及联席公司秘书谈铭恒、正荣地产副总裁兼董秘刘翔、设计管理中心总经理陈伟等人。
      
      正荣地产行政总裁王本龙在今年初的业绩会上表示,2017年公司的销额才700亿元,2018年是1080亿元。原来大概综合回款率是70?,现在基本上要到接近80?未来还要继续加快回款。
      
      另外值得关注的是融信中国。8月7日早间,融信发布2019年上半年中期业绩。今年上半年,融信实现合约销人民币566.77亿元,同比增长3.94?合约销总建筑面积增长11.14?2819800平方米。从销数据看,融信几乎和去年持平。不过2018年中期,融信的销增速同比增长高达75.7?
      
      从单月数据看,融信中国的销业绩和楼市降温几乎同步,并在上半年连续2个月出现销下滑。2019年5月,融信中国总合约销额约110.88亿元,同比下降9.18?2019年6月,融信中国总合约销额降至100.3亿元,同比下降9.54?
      
      财务高杠杆双刃剑
      
      作为表现突出的闽系地产商,大部分在过去几年都是依靠财务杠杆推动,在行业高速发展年代取得了较好的效果,但行业整体资金成本收紧后,没有了财务杠杆推动,增长就会明显乏力。泰禾集团、正荣地产、融信中国等房企,发展中通过高杠杆实现快速的发展有一定共性。
      
      2019年一季度,泰禾集团净负债率高达279.2?机构评级报告显示,泰禾2019年及2020年到期需偿还债务分别为473.59亿元、477.99亿元,而2019年一季度其在手现金仅为173.06亿元。
      
      泰禾集团尚在高速发展的2016年,当时的净负债率约360?若调整净资产中的永续债后,这一指标更高达约450?可以说,泰禾基本就是依靠资金滚雪球式的发展,当资金紧张后,泰禾的资金成本激增。
      
      7月11日,泰禾境外全资子公司已完成4亿美元债券发行,票面利率15?几乎创下中国地产商公开融资利率新高。这仅仅是公开的融资利率,很多地产公司还会将部分财务成本转移到管理成本,来进一步优化自己明面上的融资成本。
      
      正荣地产、融信中国也意识到了高杠杆带来的风险,开始不断调整自己的杠杆水平。
      
      2013年,在福建市场已经深耕多年的正荣启动了全国化布局,此后规模迅速扩大,连续三年复合增长率超过35?2014~2017年,正荣地产合约销额分别为169亿元、306亿元、490亿元、701.5亿元。2016年,正荣将总部搬到了上海并开始进一步扩张,并快速迈过千亿门槛。2018年,正荣地产实现签约销金额1080亿元,同比增长54?
      
      也是在2018年末,正荣地产将公司净负债比率从2017年年末的183.2?压低至74?2019年开始,定位从高速发展向高质量发展转变,同时加强了总部和区域的职能整合。
      
      不过,资本市场对于正荣地产显然还在观望。6月13日,正荣地产宣布发行2亿美元的优先永续资本证券,初步分派率每年10.25?超过10?资金成本,在业内明显偏高。
      
      曾经拿下上海最贵土地的融信中国,也在不断降低财务杠杆。2018年中报,融信净债务为463.09亿元,较2017年末下降5.37?净负债率为140?较2017年末下降19个百分点。截至2019年中报,融信净负债率降至77?较半年前下降27个百分点。可以说,融信几乎在不遗余力地降低自己的负债水平。
      
      相比上述泰禾与正荣,融信的海外债成本低了很多。6月9日,融信中国发布公告称,公司发布的2.35亿美元2022年到期的8.75?先票据已在新交所上市,将与在2022年到期的2亿美元8.75?先票据合并及构成单一系列。
      
      过去的半年多时间,融信曾经的“2号人物”吴剑、“3号人物”林峻岭相继离职。融信第二事业部总裁李宏耕、融信第四事业部总裁张海明也均在半年内离职。
      
      融信总裁余丽娟不久前表示,提高运营能力是公司今年的目标,今年会继续下调公司负债率,通过两年的时间,优化债务结构,提高自己的安全边界。同时,公司还将通过对杠杆的控制、流动性管理等手段,继续提升评级。
      
      除了代表性的闽系房企,2018年全国营收超30亿元的上市房企前100强中,净负债率在100?上的高达29家,最高净负债率的房企当数中南建设(000961.SZ),截至2018年末其净负债率仍高达191.5?其他多家知名地产企业富力地产(02777.HK)、阳光城(000671.SZ)、绿地控股(600606.SH)、恒大地产(000502.SZ)等15家地产公司截至2018年末的净负债率仍高达150?上,这些房企降低财务杠杆的资金压力,丝毫不比闽系房企小,而且留给它们的时间越来越紧迫。
      
      巨大的资金压力给了闽系地产商乃至更多的地产商阵痛期,高速规模发展停滞后,如何修炼好内功,将成为这些地产商的新难题。
      
      
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